چگونه شهرها وام می گیرند

در این روزهای "اعتبار آسان" ، کسی تقریباً هفتگی کارت اعتباری را از طریق نامه دریافت می کند ، می تواند به راحتی یک ماشین یا وسایل خانگی را با شرایط خریداری کند و روزانه برای "نرخ پایین وام ها" هرزنامه دریافت می کند. اگرچه ممکن است یک فرد یا مشاغل به راحتی بدهی خود را انجام دهد ، اما این یک موضوع کاملاً متفاوت برای یک شهر است. قانون جورجیا به شهردار یا مدیر شهر اجازه نمی دهد به سادگی به بانک محلی برود و یک یادداشت یا اجاره نامه امضا کند.

با توجه به جدی بودن تعهدات طولانی مدت و بار آنها بر کمیسیون های آینده و مالیات دهندگان ، وام گرفتن توسط شهرها بسیار محدود است و باید با مطابقت دقیق با قانون جورجیا بدست آید. قانون اساسی جورجیا 1983 ، هنر. 9 ، فرقه5 ، پاراگراف. 1 (الف) بخشی از آن را فراهم می کند:

"[هیچ شهرداری]" use بدون رضایت اکثریت رای دهندگان واجد شرایط چنین [شهرداری] بدهی جدیدی را متحمل می شود.

در حالی که برای بدهی معمولی همه پرسی لازم است ، استثنائات محدودی در مورد درخواست همه پرسی برای اوراق بهادار درآمد ، یادداشت های پیش بینی مالیاتی ، تعهدات مربوط به خرید اجاره و گواهینامه های مشارکت ، وام های اقتدار و برخی از انواع تخصصی وام ، همانطور که در این ماده توضیح داده شده است ، وجود دارد. با این حال ، هر وام در شهر باید شرایط لازم برای یکی از این دسته ها را برآورده کند. همچنین ، منشور شهر باید مورد بررسی قرار گیرد تا ببیند آیا محدودیت ها یا رویه های دیگری وجود دارد یا خیر.

تعهدات عمومی

تعهدات عمومی یا "G. O" بدهی است ، معمولاً اما لزوماً شکل اوراق قرضه را نمی گیرد ، که توسط شهری که نماینده ایمان و اعتبار کامل آن است ، ساخته شده و از قدرت مالیات بر ارزش افزوده خود حمایت می شود. یک تعهد کلی را می توان برای هر هدفی صادر کرد که برای آن مالیات های تبلیغاتی Valorem انجام می شود. با این حال ، کل برجسته G. O که توسط یک شهر متحمل شده است ممکن است از 10 ٪ از ارزش ارزیابی شده کلیه املاک مشمول مالیات در شهر تجاوز نکند. هر بدهی تعهد عمومی باید یک اصطلاح بیش از 30 سال داشته باشد ، و قبل از تحمل بدهی ، شورای شهر باید ارزیابی و جمع آوری مالیات آگهی سالانه را برای پرداخت مبلغ کافی برای پرداخت مبلغ کافی برای پرداخت اصلی ارائه دهد. و علاقه

تعهد کلی برای تأمین اعتبار جدید باید با انتخابات همه پرسی مجاز باشد. برای تحقق این امر ، شورای شهر قطعنامه ای را اتخاذ می کند که خواستار انتخابات ویژه برای یکی از چهار تاریخ هر سال است که می تواند چنین همه پرسی برگزار شود. فراخوان انتخابات باید در روزنامه رسمی شهرستان منتشر شود و تاریخ انتخابات را شامل شود ، بیانیه ای از این سؤال که آیا بدهی توسط شهر به مبلغ خاص و برای اهداف خاص متحمل می شود (به طور جداگانه بیان شده است مگر اینکه آنها یک پروژه را تشکیل دهند) ، مبلغ اصلی که در هر سال پرداخت می شود ، و نرخ بهره یا حداکثر نرخ بهره قابل اجرا است. این اطلاعیه باید به مدت 30 روز (معمولاً پنج هفته) منتشر شود ، به جز اینکه اگر همه پرسی در رابطه با یک انتخابات عمومی یا انتخابات عمومی در سراسر کشور برگزار شود ، باید 60 روز (معمولاً نه هفته) منتشر شود. همه پرسی باند به طور کلی به همان روشی که یک انتخابات عمومی انجام می شود انجام می شود. اگر همه پرسی در زمان انتخابات عمومی برگزار شود ، ممکن است سوال صدور اوراق قرضه برای انتخابات عمومی در رأی گیری گنجانده شود. با این حال ، اگر در تاریخ ابتدایی برگزار شود ، این سؤال را باید در یک رای جداگانه قرار داد تا رای دهندگان ملزم به استفاده از رأی حزب برای رأی دادن فقط در همه پرسی نباشند. هر همه پرسی بدهی باید با وزارت دادگستری ایالات متحده طبق بند 5 قانون حقوق رأی دهی سال 1965 ، از طریق پرونده ای که باید بیش از 60 روز قبل از تاریخ انتخابات تکمیل شود ، "از آن استفاده شود".

اوراق قرضه درآمدی

شهرها توانایی صادر کردن اوراق بهادار درآمدی را برای انواع تعهدات بالقوه تولید درآمد مانند تسهیلات حمل و نقل ، سیستم های آب و فاضلاب ، عملیات زباله جامد ، کتابخانه ها ، امکانات ورزشی ، امکانات نمایشگاه ، پارکینگ و زندان دارند. اوراق بهادار درآمد نیازی به تصویب رای دهندگان ندارد مگر اینکه برای سیستم های گاز یا برقی صادر شود.

اوراق بهادار درآمدی نشان دهنده هیچ فراخوانی در مورد ایمان کامل و اعتبار و اعتبار و مالیات بر شهر نیست ، اما باید صرفاً از درآمدهای تعهداتی که برای آنها می توان اوراق قرضه صادر کرد که برای این منظور تعهد شده اند ، پرداخت شود. در نتیجه ، اوراق بهادار درآمد فقط می تواند مورد استفاده قرار گیرد درصورتی که تعهدات از درآمد تعهد شده خود پایدار شوند. با این حال ، تعدادی از تعهدات مشابه یا برخلاف آن می توانند با هم ترکیب شوند تا درآمدهای حاصل از یک شرکت سودآور و سودآور می تواند از یک کار جدید یا غیر سودآور پشتیبانی کند. اگرچه یک شهر می تواند از بودجه عمومی خود برای پرداخت خدمات بدهی در اوراق بهادار درآمد استفاده کند ، ممکن است بودجه عمومی برای چنین منظور تعهد یا متعهد نباشد. کلیه اوراق بهادار درآمد ، مانند اوراق تعهد عمومی ، باید در دادرسی قبل از بسته شدن تأیید شود.

هنگامی که اوراق بهادار درآمدی مجاز و تأیید شده است برای یک تعهد اما هنوز صادر نشده است ، قانون اوراق بهادار درآمد به شهرها اجازه می دهد از طریق "دریافت های موقت" وام بگیرند ، که معمولاً با عنوان یادداشت های پیش بینی اوراق قرضه شناخته می شوند. از یادداشت های پیش بینی اوراق بهادار برای به دست آوردن بودجه برای دستیابی یا ساخت یک تعهد استفاده می شود و در صورت صادر از درآمد اوراق قابل پرداخت است. چندین برنامه وام فدرال ، به عنوان مثال برنامه های وام فاضلاب USDA ، سیستم های درآمد شهر را به طور دائم از طریق وام های اثبات شده توسط اوراق بهادار درآمدی تأمین می کند ، مستلزم آن است که ساخت و ساز کامل شهر برای پیشرفت سیستم قبل از تأمین اعتبار وام تأمین شود ، و شهر به طور معمول به دست می آیدتأمین اعتبار موقت از وام ساختمانی بانکی که توسط یک یادداشت پیش بینی اوراق قرضه مشهود است.

تأمین مالی

یک شهر ممکن است یک مقام مناسب را با قدرت برای صدور اوراق بهادار درآمدی از طرف شهر در اختیار داشته باشد. اختیارات مقامات خاص گاهی اوقات منحصر به فرد و غالباً محدود است ، به طوری که باید با مشاوره حقوقی مشورت شود تا مشخص شود که آیا یک مقام ممکن است برای شهر تأمین شود و در چه شرایطی. در صورت مجاز بودن ، شهر و مرجع می توانند وارد یک قرارداد بین دولتی شوند و در کنار هم در یک تأمین مالی غیرمستقیم تحت حمایت شهر که بعضاً به عنوان اوراق بهادار درآمد قرارداد ، بدون همه پرسی شناخته می شود ، بپردازند و حتی اگر تسهیلات تأمین شده خود را از عادی پرداخت نکندعملیات

یک شهر و یک مقام ممکن است برای مدت حداکثر 50 سال برای ارائه خدمات برای استفاده از تسهیلات ، به مدت 50 سال قرارداد بین دولتی وارد یک قرارداد بین دولتی شوند. با این حال ، هم شهر و هم مرجع باید طبق قانون صلاحیت صلاحیت آن را داشته باشند تا آن نوع تسهیلات را انجام دهند یا آن نوع خدمات را ارائه دهند. اگر چنین قراردادی وارد شود ، ممکن است این مقام حق داشته باشد که اوراق بهادار درآمدی را برای استفاده از تسهیلات توسط شهر صادر کند و تعهدات شهر را تحت قرارداد بین دولتی به عنوان پشتیبانی جزئی یا کامل برای اوراق قرضه تعهد کند. این قرارداد تعهد کامل ایمان و اعتباری شهر را تشکیل می دهد تا اوراق امن و به راحتی قابل فروش باشد. این نوع تأمین مالی ممکن است به ویژه در شرایطی که یک تسهیلات یا سیستم ابزار برای تأمین مالی تأمین شود ، حداقل در ابتدا به صورت سیاه و سفید انجام شود.

یادداشت های پیش بینی مالیاتی

یادداشت های پیش بینی مالیاتی (برنزه) به یک شهر اجازه می دهد تا در طول یک سال مجموعه های درآمد خود را حتی از بین ببرد. شهرها مجاز به دریافت بدهی با دریافت وام های برنزه هستند که باید در همان سال تقویم پرداخت شوند. میزان برنزه های مورد استفاده در یک سال نمی تواند بیش از 75 ٪ از کل درآمد ناخالص از مالیات انواع جمع آوری شده توسط شهر در سال تقویم قبل باشد و البته نمی تواند از کل درآمدهای پیش بینی سال تقویم جاری تجاوز کند. علاوه بر این ، در صورت وجود برنزه بدون حقوق از هر سال قبل ، ممکن است برنزه ای حاصل نشود.

اگرچه معمولاً از برنزه ها برای صاف کردن اختلافات بین مخارج عملیاتی و جمع آوری درآمد استفاده می شود ، اما گاهی اوقات برای تأمین بودجه یک پروژه سرمایه در هنگام پیش بینی بودجه دائمی قبل از پایان سال استفاده می شود. البته این تنها در شرایطی انجام می شود که برنزه ها از 75 ٪ از درآمد مالیاتی سال قبل تجاوز نکنند. وام گرفتن برنزه در انتظار بودجه دائمی یک پروژه سرمایه ممکن است محتاطانه نباشد اگر چیزی بتواند بودجه دائمی را از بین ببرد و شهر را در پایان سال در یک کشور مالی قرار دهد.

هنگامی که یادداشت های پیش بینی مالیاتی برای پرداخت هزینه های عملیاتی صادر می شود ، حكم های مربوط به معافیت مالیاتی فدرال محدودیت های محل بهره در مبلغ و زمان وام های برنزه. این شهر باید بزرگترین کسری جریان نقدی تجمعی خود را برای صندوق عمومی خود و هر مبلغ دیگری که برای پرداخت هزینه های عملیاتی عمومی در دسترس است تخمین بزند ، و همیشه می تواند تا مبلغ چنین نقصی به علاوه یک ذخیره معقول تا 5 ٪ از قبلی وام بگیرد. هزینه های عملیاتی سال مالی. در صورتی که شهر به دنبال جلوگیری از مسئولیت تخفیف داوری باشد ، ممکن است محدودیت های محدود کننده تری اعمال شود و باید با مشاوره اوراق قرضه مشاوره شود.

تأمین مالی اجاره نامه

به عنوان یک استثناء در قاعده کلی که اجاره نامه ها و سایر قراردادها ممکن است بیش از یک سال تمدید نشود ، شهرها به آنها اجازه داده می شوند که برای به دست آوردن املاک ، به قراردادهای اجاره ای چند ساله ، خرید و اجاره نامه اجاره بپردازند. تعدادی از شرایط تحمیل شده به چنین قرارداد چند ساله وجود دارد. این قرارداد باید کل تعهدات مربوط به هر سال تقویم را بیان کند. اگرچه این قرارداد می تواند تجدید خودکار را فراهم کند ، مگر اینکه شهر اقدامات مثبتی انجام دهد ، اما تعهد شهر برای پرداخت هزینه ها باید در پایان هر سال تقویم کاملاً و بدون تعهد بیشتر خاتمه یابد. اگر این قرارداد تمدید نشود ، شهر املاک تأمین شده را از دست می دهد و ممکن است مسئولیت تعهدات اعلام شده برای سال گذشته که برای آن قرارداد تمدید شده است ، مسئولیت پذیر باشد.

چنین قراردادهای مربوط به اجاره نامه یا قراردادهای فروش اقساطی ممکن است به عنوان تأمین مالی استفاده شود. این قرارداد بخشی از پرداخت های شهر را به اصلی و بخشی از علاقه اختصاص می دهد. اگر پرداخت ها به طور کامل انجام شود ، شهر دارایی رایگان و واضح خواهد داشت. GMA می تواند به شهرهای این ترتیب کمک کند. در قرارداد معمولی ، GMA ملک را به دست می آورد و در ازای پرداخت های ماهانه ، سه ماهه ، نیمساله یا سالانه مربوط به اصلی و بهره از بودجه به دست آمده از اشخاص ثالث ، آن را در دسترس شهر قرار می دهد. مبلغ اصلی قرارداد ، خرید و یا هزینه های ساخت و ساز ملک و بهره با توافق با وام دهنده و براساس شرایط بازار در بسته شدن تعیین می شود. مدت قرارداد توسط طرفین تعیین می شود ، با توجه به عمر مفید ملک تأمین شده و منابع بازپرداخت.

یک شهر باید سالانه اعتباری را برای پرداخت هایی که انتظار می رود با توجه به قرارداد در طول سال مالی خود پرداخت کند، اختصاص دهد. اگر شهر در تخصیص کوتاهی کند یا طبق شرایط قرارداد اقدام مثبتی برای عدم تمدید در پایان سال تقویمی انجام دهد که «عدم تخصیص» نامیده می شود، ملک به وام دهنده خواهد رفت. علاوه بر تلف شدن ملک، عدم تکمیل قرارداد توسط شهر می تواند مانع از کسب اعتبار مشابه در آینده شود.

تأمین مالی اجاره-خرید باید برای تمام هزینه یا ارزش ملک موضوع قرارداد باشد، بنابراین یک شهر نمی تواند «صاحب سهام» در ملک داشته باشد. قانون گرجستان شهری را از واگذاری یا مصادره اموالی که شهر در اختیار دارد یا هزینه آن را پرداخت می کند منع می کند، و این اتفاق می افتد اگر شهر در ابتدای قرارداد اجاره-خرید دارایی دارایی داشته باشد و بعد از سال اول قرارداد را تمدید نکند. اگر شهر بخشی از هزینه ملک را بپردازد و آن را تامین مالی نکند، یا جایی که شهر شامل زمینی باشد که قبلاً مالک آن در تامین مالی ساختمان ها یا بهسازی است، ممکن است به طور نادرست چنین سهامی ایجاد کند. مشاور حقوقی ممکن است بتواند با محدود کردن دامنه ملکی که بخشی از خرید اجاره شده است یا با تخصیص مجدد وجوه قرض گرفته شده به پروژه ای دیگر، به ساختاربندی پیرامون این مسائل «صاحب سهام» کمک کند.

چندین محدودیت دیگر در تامین مالی اجاره-خرید وجود دارد. بدون حکم دادگاه، اموالی که در عرض چهار سال مورد رفراندوم ناموفق قرار گرفته باشند، قابل تامین مالی نیستند. کل مبلغ اصلی تامین مالی اجاره-خرید، زمانی که به بدهی تعهدات عمومی معوق اضافه می شود، نمی تواند از 10% ارزش گذاری ارزیابی شده کلیه اموال مشمول مالیات در شهر تجاوز کند. برای تامین مالی املاک و مستغلات محدودیت های اضافی اعمال می شود. قبل از انعقاد قرارداد ملکی باید یک جلسه علنی برگزار شود. متوسط پرداخت های سالانه تأمین مالی املاک و مستغلات نمی تواند از 7½ درصد درآمدهای صندوق دولتی شهر برای سال تقویمی قبل از بسته شدن تجاوز کند (به علاوه هرگونه SPLOST که تحت قرارداد با شهرستان برای چنین هدفی دریافت می شود). بعلاوه، مگر اینکه آن ملک واقعی در آخرین رفراندوم SPLOST تایید شده باشد، ممکن است موضوع تامین مالی اجاره-خرید نباشد اگر کل مبلغ اصلی چنین تامین هایی را به بیش از 25،000،000 دلار برساند.

تأمین مالی اجاره نامه به طور مکرر برای تأمین مالی پروژه هایی که توسط مالیات فروش گزینه محلی با هدف خاص پرداخت می شود ، استفاده می شود. یک پروژه SPLOST تا زمان به دست آوردن بودجه واقعی نمی تواند آغاز شود ، و تجمع تدریجی مالیات فروش ممکن است منجر به تأخیر طولانی مدت قبل از اینکه پروژه رأی داده شده در واقع در دسترس باشد. با این حال ، اگر از خرید اجاره نامه برای تأمین مالی پروژه پس از تصویب همه پرسی SPLOST استفاده شود ، می توان این پروژه را بلافاصله انجام داد و از رسیدهای مالیاتی فروش برای پرداخت هزینه ها استفاده می شود. وام دهندگان با چنین ترتیباتی مطلوب به نظر می رسند زیرا درآمدهای splost را نمی توان به پروژه های غیر SPLOST منحرف کرد.

گواهینامه های مشارکت

گواهینامه های مشارکت (COP) در واقع انواع قرارداد خرید اجاره نامه هستند و مشمول همه قوانین یکسان و سپس برخی هستند. به طور معمول ، برای انجام معامله COPS ، یک متولی اوراق بهادار را صادر می کند که منافع درصد را در حق دریافت پرداخت از شهر تحت قرارداد خرید اجاره نامه نشان می دهد. این شهر برای فروش پلیس در بازار اوراق قرضه به یک کارآموز نیاز دارد و مستندات مشابه با آن برای مسئله اوراق قرضه استفاده می شود. مانند بسیاری از مشکلات اوراق قرضه ، پلیس ممکن است بیمه شود و ممکن است شهر ملزم به انجام تعهدات مداوم افشای اطلاعات باشد. اگرچه ممکن است هزینه ها و پیچیدگی های بیشتری با COP وجود داشته باشد ، اما نرخ بهره و مدت آن ممکن است مطلوب تر از خرید اجاره نامه خصوصی باشد.

تأمین مالی منطقه

شهرها ممکن است اوراق تخصیص مالیاتی را که به طور عمده از افزایش مالیات های تبلیغاتی Valorem بالاتر از یک ارزش پایه که در یک منطقه تخصیص مالیاتی ایجاد شده است ، بازپرداخت کنند. این روش فقط در شهرهایی که قانون اختیارات توسعه مجدد را با توجه به یک عمل محلی مجمع عمومی و یک همه پرسی رای دهنده تصویب آن قانون محلی در دسترس قرار داده اند. اوراق تخصیص مالیاتی به طور معمول برای تأمین مالی زیرساخت های عمومی انجام شده برای تحریک تحولات خصوصی استفاده می شود.

قانون جورجیا همچنین به شورای شهر اجازه می دهد ولسوالی هایی را در داخل شهر تأسیس کند ، که هر یک از آنها می توانند اوراق تعهد کلی یا اوراق بهادار درآمد قابل پرداخت از مالیات های تبلیغاتی یا درآمدهای حاصل از آن در آن منطقه صادر کنند. این ممکن است مفید باشد اگر تنها بخشی از شهر از امکانات تأمین شده بهره مند شود ، به عنوان مثال ، هنگامی که یک سیستم آب فقط به بخشی از شهر خدمت می کند.

در مورد وام گرفتن

یک مکان خوب برای شروع روند وام ، بحث و گفتگو با وکیل شهر و وکیل شناخته شده اوراق قرضه است. وام های شهری به طور خودکار معاف نیستند ، بنابراین باید با مشاوره اوراق بهادار مشورت شود. وکلا در مورد انواع وام موجود و رویه های درگیر توصیه می کنند و مستندات لازم را تهیه می کنند و نظرات قانونی لازم را ارائه می دهند.

GMA همچنین یک منبع است و می تواند اطلاعات مربوط به منابع و روش های تأمین مالی را ارائه دهد. به ویژه ، GMA با خدمت به عنوان نهاد به دست آوردن دارایی ها و فراهم کردن آنها به شهر ، تأمین مالی و پلیس را تسهیل می کند و از هرگونه نیاز به خود شهر برای ایجاد یک نهاد جداگانه جلوگیری می کند.

اگرچه بدست آوردن تأمین مالی ممکن است به آسانی باشد که شهر پیشنهادی از یک بانک دریافت کند ، یک شهر ممکن است از خدمات یک نماینده محل یا مشاور مالی استفاده کند تا اطمینان حاصل کند که شهر بهترین ساختار و پیشنهاد را بدست می آورد ، یا یک شرکت کننده در بازار فروش عمومیتعهدات

در بسیاری از موارد ، یک نماینده پرداخت کننده و متولی صندوق برای رسیدگی به جریان پول وجود خواهد داشت و در برخی موارد این امر به شکل یک متولی شرکت خواهد بود. بدهی های فروش عمومی غالباً توسط یکی از شرکت های بزرگ بیمه اوراق قرضه بیمه می شود ، و تعهدات فروش عمومی معمولاً توسط مودی ، S& P یا فیچ رتبه بندی می شود.

نتیجه

چه کسی گفت که بدهی آسان است؟با طراحی ، اعتبار برای شهرها آسان نیست. اگرچه روشهای متنوعی برای وام گرفتن وجود دارد ، که در بالا توضیح داده شد ، رویه ها و محدودیت های قابل استفاده برای هر یک دقیق است. بدهی تعهد عمومی برای همه اهداف شهر در دسترس است اما به همه پرسی رای دهنده نیاز دارد. اوراق بهادار درآمد برای برخی از تعهدات قادر به تولید درآمد در دسترس است ، اما منبع پرداخت باید برای وام دهنده رضایت بخش باشد و مانند سایر اوراق قرضه ، اوراق بهادار درآمد باید در دادرسی تأیید شود. اگر پروژه شهر یکی از اختیارات یک مقام مناسب و در دسترس باشد ، اوراق بهادار درآمد قرارداد قابل صدور است. یادداشت های پیش بینی مالیاتی در طی یک سال تقویم ، بودجه محدود را تأمین می کنند. تأمین اعتبار و تأمین مالی اجاره نامه و COP در محدوده ای بدون همه پرسی یا مراحل اعتبار سنجی در دسترس است ، اما در معرض محدودیت های مختلفی قرار دارد. اوراق تخصیص مالیات و بدهی منطقه در شرایط خاص در دسترس است.

مقامات شهری باید مراقبت کنند که یک وام متناسب با یکی از مقوله های مجاز است و همه "حلقه ها" از آن پرش می شوند. وام گرفتن نامناسب در شهر می تواند منجر به مسئولیت شخصی مقامات شهری شود که عمل کرده اند. مقامات شهری باید به دنبال مشاوره دادستان شهر ، مشاوره اوراق بهادار ، GMA و متخصصان مالی آگاه باشند تا وسایل مناسب برای تأمین مالی پروژه های مورد نیاز را پیدا کنند.